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物件選びのポイント

++収益物件・環境++

エリアの選択

利回りは、むしろ人気地域などでは低いものです。不動産価格が下落していくのに比べて賃貸料の相場は動きが緩やかなので、不人気地域や地方では価格は安いですが、賃料が高い状態の場合が多数あります。利回りばかりを気にしまうと、人気のない辺境の地にたどり着いてしまいます。まず、人口動態や地域の成長性をよく判断して、良質な地域の中で利回りの高い物件を探すことが大切です。

周辺環境等

駅からの近さや、周辺環境も不動産購入時の重要なポイントになります。ワンルームの場合は、駅近物件は環境よりも優先されて、コンビニエンスストアや、スーパーなどの商業施設が公園などの公共施設よりも重視されている傾向にあります。それに対して、ファミリー向けのマンションなどは公園などの公共施設も重要視されているようです。

建物の築年数

一概には言えませんが、新築物件と中古物件を比べてみて、同じ条件ならば、たとえ利回りが劣っていたとしても新築のほうが望ましいと考えられます。
昭和55年の新耐震設計などの建築基準法の改正などを基準に考えてみるのも良いでしょう。安全性が違っている可能性があります。

管理・メンテナンス状況

戸数が多くて、空き室の少なく、管理人が常駐しているような集合住宅の場合は管理が良いといえます。設備や外装などは日々進歩していますので、多くの物件をみて理解しておくことが大切です。近年、セキュリティ関係の設備も重要視されています。目に見えるセキュリティ関係の設備部分も多くありますので、前もって確認しておくと良いでしょう。

設備・仕様

間取りに関していえば、広さは年々拡大してきいて、借り手のニーズも広さが優先されている傾向は強いですが、投資用で探すことを考えた時にはワンルームで20u以上が付加価値要素として加点の対象となるでしょう。実際にはそれ以下のほうが多いくらいだと思われます。設備に関しましては、最近特に借り手のニーズが高いのがセキュリティです。オートロックや防犯カメラなどのセキュリティの設置がされているかどうかは外から見てももわかりますから、よくチェックしておきましょう。

++年代別++

人減社会

2005年の国税調査を見ると前年度よりも人口が2万人減少していることが判ります。政府の見通しでは少子高齢化現象が減少に転じるという見通しもありますが、その予想よりも早く人口減社会になってきているようです。それでも、世帯数は40万強の増加が見られますが、2015年ごろを境にして現象に転じることが予想されています。

世帯人員の減少と高齢者世帯の増加によるニーズの変化

人口、世帯数の減少は住宅供給の減少に直結する問題です。ですが1世帯人数の現象や家族構成の変化を見てみると、住替えが促されて中古住宅物件が増加する可能性がある点を注目する必要があるようです。世帯主を年齢層別に見てみると明らかに70代以上の高齢世帯主が増加して、今後もこの傾向が続きそうです。その中でも、夫婦2人のみ、1人暮らし等、少人数構成の世帯が増える傾向と推測できます。この背景を考慮すると、広い間取りよりも、コンパクトな広さと間取りを備えていて、かつセキュリティ面のしっかりしたマンションへの需要へと移行していると考えられます。

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