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物件の種類

区分所有って何?

収益物件にもいろいろな種類の物件があります。アパート(一棟)や、 マンション(一棟)などの一棟売り。広島 賃貸でも豊富に取扱っています。この一棟売りというのはその名のとおりに、丸ごと建物一棟の販売を意味しています。マンション(区分所有)というのがあります。この普段あまり耳にしない区分所有というのは、 建物の一室、マンションならば、マンションの一室を購入するということになります。

ざっと種類をあげてみると、
アパート(一棟)・・・アパートを丸ごと一棟
マンション(一棟)・・・マンションを丸ごと一棟
店舗付住宅(一棟) ・・・住宅の一部が店舗になっている物件一棟
店舗事務所(一棟) ・・・建物が事務所や店舗になっている物件一棟
ビル(一棟) ・・・ビルを丸ごと一棟
マンション(区分所有)・・・ マンションの一室を所有
店舗(区分所有) ・・・建物の店舗部分を所有
事務所(区分所有) ・・・建物の事務所部分を所有
店舗事務所(区分所有) ・・・建物の店舗と事務所部分を所有

といったように、いろいろな種類の収益用の物件があります。

アパートの区分所有というのはないだろうか? と思いましたが、似たようなものがありました。収益物件としてではなく、住宅として売っている物件でした。皆さんはテラスハウスという建物を聞いたことありますでしょうか?テラスハウスというのは、2階建て程度の一戸建て風の家が2軒以上連結して一つの建物になっているというものです。その一室を「住宅」として、販売している時があります。物件は1000万くらいでした。

++物件の詳細を見てみよう++

詳細情報には物件の様々な情報が掲載されています。最初はピンとこないものも多いと思います。

利回り
徒歩○○分
土地権利

利回りとは、投資に対する利益の回収割合のことです。

不動産屋が主観で記載しているわけではなくて、実は1分=80mの計算で算出されます。
たいていは所有権ですが、たまに借地権、定期借地権などがあります。
所有権
借地権
定期借地権

民法が定める、物を直接支配する権利の一つで、法令の制限内で、目的物を自由に使用したり、収益、処分できる権利のことをいいます。

建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利です。 契約期間は最低で30年、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上になります。
契約期限が来た時に契約の更新は、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のことです。
契約期間が50年以上の一般定期借地権や、同10年以上20年以下の事業用借地権、同30年以上で、建物付で土地を返還できる条件が付いた建物譲渡特約付借地権があります。

(マンションは)
区分所有権・・・マンションなどのような建物の一部の所有権です。マンションで言うと 住むところは専有部分と呼ばれて、階段や廊下などは、共用部分として区別されます。専有部分は自由に修繕、売買をすることが出来ます。

土地面積

1坪は、約3.3平方メートルです。

建築面積

建築物の外壁または柱の中心線で囲まれた内側の部分の水平投影面積のことです。

建物床面積

広告表示では、一戸建ては建物全体の延べ床面積、マンションならば1戸の専有面積(壁心面積)を表すのが原則です。

セットバック

二項道路※に接している敷地で、道路の境界線を後退させることです。セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することは不可です。また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積にセットバックした部分を含めることも不可です。セットバックに必要な面積が、敷地面積の10%以上ある場合には、物件広告を出す際に 「要セットバック○平方メートル」といった形で表示しなければなりません。すでに後退している場合には「セットバック済み」となります。 では、実際どれくらいセットバックすることになるかというと、道路の反対側が宅地の場合には、道路の中心線から2mの後退。道路の反対側が崖や川などの場合には、道路の反対側の端から4mの後退となります。

二項道路

建築基準法では原則として幅員が4m以上ないと「道路」として認められません。ただし、幅員が4m未満の場合でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、行政から指定をうけている場合には、道路とみなされます。

私道負担面積

土地や一戸建てで前面道路が私道の場合に、売買する時にその私道に関して何らかの負担がある場合のことをいいます。通常は、土地の一部として私道が含まれるかどうかで表されて、単独所有の場合は「私道負担20平方メートル」などと広さが出て、周辺の所有者と共有の場合は「私道100平方メートル、持ち分5分の1」という具合に私道全体の面積と持ち分比率が出ています。また、取引対象の面積には含まれなくても、私道の通行料の負担があるケースもあります。

建築構造と耐用年数

鉄筋コンクリート造:RC造(耐用年数47年)

建物自身の重さを支えるような押し潰す力(圧縮力)に強いコンクリートを、引き伸ばす力 (引っ張り力)に強い棒状の鋼材である鉄筋で補強して作る構造のことです。鉄筋コンクリート (reinforced concrete)造を省略して「RC造」といいます。耐震性、耐火性に優れています。マンションなら6〜7階建てまでの中高層に多くみられましたが、超高層向けのハイRC造などのマンションも出ています。

鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC造(耐用年数47年)

鉄骨(S)造と鉄筋コンクリート(RC)造の長所を併せ持った構造です。鉄骨で柱や梁を組み、 その周りに鉄筋を配してコンクリートを打ち込みます。鉄骨鉄筋コンクリート(steel framed reinforced concrete)造を省略して「SRC造」といいます。7〜8階建て以上の高層マンションに多くみられます。同じ階数ならRC造よりもSRC造のほうが耐震性は高く、柱も細くできます。ただ、建築コストはSRC造が一番高くなります。

 

重量鉄骨系プレハブ※(耐用年数34年)

厚さ6mm以上の構造用鋼材のことをいいます。形鋼(かたこう)や鋼管があります。形鋼は、回転するロールに高温で金属塊を通して特定の断面に成形加工した「熱間圧延鋼材」です。H形鋼、I形鋼、溝形鋼、山形鋼などがあります。鋼管には円筒形と角形(ボックス)がありって、角形鋼管は溶接して組み立てたものと圧延成形したものがあります。H形鋼や角形鋼管は、大規模な高層ビルやマンションなどの柱や梁などによく使われます。戸建て住宅でも重量鉄骨があります。

軽量鉄骨系プレハブ※(耐用年数27年)

厚さ1.6mmから6.0mm程度の薄い鋼板を成形した鉄骨のことです。「軽量形鋼(かたこう)」ともいいます。常温(再結晶温度以下)でロールでのばした「冷間圧延鋼材」の一種です。形は、溝形、リップ溝形、Z形、山形などがあり、小規模な倉庫、工場、住宅などの鉄骨造の建築物に使われます。軽量鉄骨を使った建築物を「軽量鉄骨造」または「軽量鋼構造」「薄板鋼構造」などといいます。鉄骨系プレハブ住宅は軽量鉄骨造が多く、重量鉄骨よりも強度は弱いです。

木造・木造スレート葺き・木質系プレハブ※(耐用年数22年)

木造住宅
スレート葺きは、スレート(粘板岩の薄板)を屋根葺(ふ)き材などに使用したものをいいます。

※プレハブとは?
建築部材を工場で生産して、現場で組み立てる建築工法です。また、その建築物のことです。

用途地域

< 都市計画法に基づいて、住宅地、商業地、工業地などそれぞれの土地にふさわしい発展を施すために、定めらたものを用途地域と言います。

建ぺい率・容積率

< 建ぺい率というのは、敷地面積に対する「建築面積」の割合です。容積率というのは、敷地面積に対する延床面積の割合です。

地目

土地の主たる用途による区分を表す名称の事です。田・畑・宅地・池沼・山林・原野・墓地・水道用地・公衆用道路・公園など二一種に区分されます。

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